Согласно положениям ч. (1) ст. 1191 Гражданского кодекса, в случаях, когда при купле-продаже с оплатой стоимости в рассрочку обязательство оплаты обеспечивается сохранением за продавцом права собственности (оговорка о сохранении права собственности), покупатель приобретает право собственности в момент выплаты последней части стоимости.

А согласно положениями лит. а) ч. (1) ст. 1192 Гражданского кодекса, в случае недвижимого имущества и иных вещей, право собственности на которые приобретается, согласно закону, путем регистрации в публичном реестре, – право собственности покупателя регистрируется предварительно, в то время как право собственности продавца не исключается. При этом, в соответствии с положениями ч. (1) и (5) ст. 108 Налогового кодекса, если налоговая накладная выписана или оплата получена до момента осуществления поставки, датой поставки считается дата выписки налоговой накладной или получения оплаты, в зависимости от того, что имело место ранее.

В тоже время, согласно ч. (3) ст. 108 Налогового кодекса, в случае поставки недвижимого имущества датой поставки считается дата перехода недвижимого имущества в собственность покупателя по дате его внесения в реестр недвижимого имущества, без уточнения является регистрация предварительной или окончательной.

Следовательно, при получении оплаты до момента осуществления поставки (до передачи недвижимого имущества покупателю), продавец, который обязан осуществить строительство недвижимого имущества, должен начислить НДС на сумму полученных авансовых платежей, в случае если строящееся недвижимое имущество не является жильем, так как согласно п.1) ч. (1) ст. 103 Налогового кодекса, поставка жилья освобождаются от НДС без права вычета.

Таким образом, при реализации договора купли-продажи недвижимого имущества оплата которого гарантирована сохранением права собственности, продавец будет начислять НДС при получении платежа (за исключением случая, когда объектом сделки является жилье), а налоговая накладная будет выписана при переходе полного права собственности к покупателю.

На основе разъяснений Министерства финансов № 15/3-13/5 от 13.01.2025.