09
06 2014
4244

Людмила Скакунова: В продолжение урока по теме «Инвестиционная недвижимость»

Инвестировать – это значит расстаться с деньгами сегодня, чтобы завтра получить их большую сумму. Уильям Шарп

Продолжая новую для нас тему инвестиционной недвижимости, хотелось бы внести некоторые уточнения, которые помогут бухгалтерам, имеющим на балансе объекты недвижимости, сдаваемые в операционный лизинг (аренду), определиться в вопросе, к чему будет относиться данная недвижимость в бухгалтерском учете предприятия:
  • к инвестиционной недвижимости,
  • к основным средствам (как и было до перехода на новые стандарты бухгалтерского учета).
Да, стандарт действительно предлагает бухгалтеру (или другому лицу) при составлении Учетной политики предприятия самостоятельно определить порог существенности. Для того чтобы хотя бы приблизительно разобраться с данным «порогом», давайте вспомним, что же такое инвестиция. Сам термин «инвестиция» появился от латинского слова «invest», которое переводится как «вкладывать». Но цель инвестиции, как вы понимаете, состоит не только из вложений. Самое главное, конечно же, это получение прибыли, то есть инвестиции — это вложения капитала с целью получения прибыли. Если мы с вами рассуждаем об инвестиционной недвижимости, то надо признать, что по объекту инвестирования она относится к реальным инвестициям. Инвестирование – это вложение денег в какие-либо объекты с целью получения прибыли. Здесь нужно сразу оговориться: инвестиции совершаются в первую очередь для получения прибыли. Поэтому инвестор – это не тот, кто вкладывает деньги. Инвестор – это тот, кто получает прибыль от вложенных денег. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Вспомните, по каким критериям определялись влияние и контроль инвестора, согласно НСБУ:
  • Значительное влияние инвестора определяется долей его участия в уставном капитале инвестируемого предприятия – от 20 до 50 процентов.
  • Право контроля со стороны инвестора по отношению к инвестируемому предприятию возникает лишь при наличии в уставном капитале предприятия доли инвестора, превышающей 50 процентов.
Вы можете задаться вопросом, предполагает ли инвестиционная недвижимость участие в уставном капитале предприятия. И будете правы. Теперь давайте размышлять с точки зрения бизнеса. Когда-то вы приняли решение приобрести и/или создать недвижимость, то есть вы инвестировали денежные средства в собственную недвижимость. Вероятно, до данного приобретения вы строили планы, каким образом эта недвижимость будет приносить доход и прибыль. Инвестиции в недвижимость предполагают высокие начальные вложения, которые будут окупаться достаточно долго. Срок окупаемости зависит и от возможных вариантов применения недвижимости, причем всегда следует помнить главный принцип: «Покупайте землю, ее больше не выпускают!». Покупка земельного участка может быть даже выгоднее, чем покупка зданий. В отличие от основных средств, земельный участок со временем не подвергается физическому и моральному износу, а если это и так, то в гораздо меньшей степени. Вернемся к критериям влияния и контроля:
  • до 20 % – нет ни влияния, ни контроля;
  • от 20 до 50 % – есть влияние, нет контроля;
  • свыше 50 % – есть влияние и контроль.
Рассмотрим это на примере. Если предприятие использует большую часть здания (например, 90% площади) для предпринимательских целей (собственные цеха, мастерские, магазины, офисы) и 10% площади сдается в операционный лизинг, то, согласитесь, можно предположить, что доходы, получаемые от сдачи в аренду, для предприятия несущественны и это направление в бизнесе не имеет влияния на фирму в целом. Если же предприятие 60% здания использует для собственных нужд и 40% площади сдает в операционный лизинг, то можно предположить, что доходы, получаемые от сдачи в аренду, для предприятия довольно существенны, и, значит, это направление в бизнесе имеет влияние на фирму в целом. Исходя из вышеизложенного, можно предложить порогом существенности определить 20% барьер. Но еще раз хочу обратить ваше внимание на то, что выбор порога существенности остается за вами и обязательно должен быть утвержден Учетной политикой предприятия. Возвращаясь к НСБУ «Инвестиционная недвижимость», хотелось бы отметить, что переклассификацию объекта основных средств – в категорию инвестиционной недвижимости или исключение из данной категории – рекомендовано производить по балансовой стоимости объекта. Например, ваше предприятие владеет зданием (принимаем его полезную площадь за 100%). Часть здания сдается в операционный лизинг. Порог существенности определили в 20%. На 1 января 2014 года в лизинг сдавалось 45 % площади, соответственно, вся ваша недвижимость переклассифицируется в категорию инвестиционной недвижимости. На 1 января по данному объекту основных средств на счетах бухгалтерского учета числится:
  • Счет 123 – 400 124 895 леев;
  • Счет 124 – 75 300 леев.
Однако ситуация изменилась, и вы с 1 июня 2014 года сдаете в лизинг только 15% площади – то есть данные по лизингу определены ниже порога существенности, и нужно инвестиционную недвижимость перевести в категорию основных средств по балансовой стоимости. Обращаем ваше внимание на несколько моментов:
  • с точки зрения налогообложения (Налоговый кодекс) инвестиционная недвижимость не перестает оставаться основным средством;
  • если предприятие располагает несколькими объектами недвижимости (которые при необходимости в отдельности возможны к продаже), частично сдающимися в операционный лизинг, то предел существенности определяется по каждому объекту отдельно.

0 comentarii

Doar utilizatorii înregistraţi şi autorizați au dreptul de a posta comentarii.