Новый порядок регистрации сделок

С 1 ноября текущего года вводится система электронной регистрации сделок, которые удостоверяют нотариусы. Ранее стороны сделки самостоятельно обращались в Кадастровый офис для регистрации и подавали документы для регистрации. С 1 ноября 2024 года эту обязанность законодатель частично возложил на нотариусов.

В целом функции по регистрации остаются за Кадастром недвижимого имущества, меняется порядок предоставления документов для регистрации.

После того как сделка с недвижимостью удостоверена (либо выдано наследство), начинается процедура электронной регистрации.

Ответственными за процедуру предоставления документов законодатель назначил нотариусов. Предоставление документов происходит посредством сети Интернет через электронную систему регистрации.

Электронная копия подписанного сторонами договора заверяется электронной подписью нотариуса. Далее через специальную систему нотариус предоставляет данные покупателя, данные недвижимости и прилагает электронную копию договора.

В системе регистрации выбирается срок для регистрации, Кадастровый орган, генерируется счет на оплату услуг и заявление о регистрации.

К электронному заявлению прилагаются сканированные копии документов.

Заявление о регистрации подается нотариусом на каждый отдельный объект недвижимости имеющий свой кадастровый номер. Если, к примеру, по одной сделке проданы несколько земельных участок, то на каждый из них придется подавать отдельное заявление о регистрации. Если недвижимость купили несколько покупателей по долям, то будет подано отдельное заявление для регистрации доли каждого покупателя.

Единым заявлением будет регистрироваться право в общей собственности супругов. К примеру, если квартиру приобрел супруг в браке, то для регистрации права собственности достаточно будет одного заявления.  Если покупка недвижимости проведена по доверенности, для регистрации прилагается копия доверенности, указываются данные представителя, его идентификационный номер код и телефон. Если покупатель является нерезидентом, то к заявлению о регистрации прилагается копия свидетельства о присвоении фискального кода.

В случае заключения договора мены двух и более объектов недвижимого имущества, заявление о регистрации подается в отношении всех объектов в один день.

После того как будет произведена оплата за предоставленные услуги, принимается решение о проведении регистрации права или об отказе в регистрации.

В целом внедряемая электронная система задумана с целью ускорить документооборот и регистрацию перехода прав.  Регистрировать по новой системе будут не только сделки, но и свидетельства о праве на наследство, свидетельства об определении долей в общем имуществе.

У нескольких объектов недвижимости могут быть несколько наследников. Если имущество покупалось в браке, то регистрировать следует все доли, все свидетельства об определении долей. 

Определенные трудности возникнут с исправлением технических ошибок в документах. Если ранее в случае технической описки в персональных данных сторон, клиент просто возвращался к нотариусу из Кадастрового офиса, допущенная ошибка оперативно исправлялась от руки, проставлялась печать нотариуса. Клиент возвращался к регистратору с исправленным документом. С электронной системой исправлять технические ошибки будет сложнее.

Остается открытым вопрос о штампах регистрации, которые проставляются на правоустанавливающих документах.

Ранее, каждый договор или свидетельство о праве на наследство имело штамп о регистрации в Кадастре с номером и подписью государственного регистратора. Штамп подтверждал регистрацию права собственности в Кадастре.

Как показывает анализ новых правил, покупатель не будет получать штамп о регистрации – у него будет справка о регистрации, которую нотариус получает в электронном виде. При необходимости подтверждение о регистрации можно получить в территориальном кадастровом офисе.

Пока применение системы проходит параллельно с обычной регистрацией, насколько жизнеспособны новые правила покажет их обязательное массовое применение с 1 ноября 2024 года. Однако уже очевидно, что стоимость услуг по проведению сделок вырастет, поскольку выполнение дополнительных обязанностей потребует дополнительных затрат как временных так и финансовых. Система будет нуждаться в освоении пользователями. При совершении сделок, при выдаче наследств возможны сложные случаи. Оптимальным для законодателя было бы не вводить систему в качестве обязательной, а оставить ее для простых случаев и применять только по желанию сторон.

Существенные опасения вызывает и тот факт, что с договоров и свидетельств постепенно исчезнут печати Кадастра. Отсутствие печатей штампов может сыграть на руку для не чистых на руки маклеров и попросту мошенников в сфере недвижимости.

При проведении любой операции с недвижимостью сторонам придется быть предельно внимательными и крайне осторожно проверять, кто именно является собственником недвижимости и на каком основании она принадлежит продавцу.

Финансовые аспекты. Подтверждение происхождения денег для покупки.

Продолжается и усиливается применение законодательства о борьбе с отмыванием денег.  Как и ранее от покупателей недвижимости обязательно предоставление доказательств о происхождении средств на покупку недвижимости. В качестве подтверждения могут служить договора кредита с банками, договора о продаже ранее имевшегося жилья, справки из бухгалтерии о заработной плате, выписки из банка о переводах, полученных из за рубежа.

В законодательстве единого списка документов, которые могут быть приняты как источник средств и которые не могут использоваться в принципе. Есть масса инструкций с описанием различного рода критериев.

Решение о том, достаточно или нет предоставленных документов, принимается нотариусом. Если возникают подозрения в происхождении средств, в удостоверении сделки будет отказано.

По действующим правилам, до подписания сделки стороны обязаны заполнить специальные бланки, в которых под свою ответственность указывают источники происхождения средств. Также стороны обязаны предоставить информацию о том, кто является реальным выгодоприобретателем по итогам заключенного договора. Вся информация о реальных выгодоприобретателях сделки указывается под личную ответственность сторон сделки.

В отдельной анкете стороны обязаны ответить на вопросы о своей принадлежности (принадлежности супруга или супруги) к высокопоставленным служащим, политическим деятелям, командованию армии, силовых структур, судебной или исполнительной власти.

Помимо того что вся информация будет хранится у нотариуса, по каждой сделке с недвижимостью нотариус обязан предоставить электронный отчет в подразделение по борьбе с отмыванием денег и предотвращению терроризма.

Отчет составляется по детальному образцу и включает в себя точную дату и время удостоверения сделки, паспортные данные сторон сделки, их мобильные телефоны и мэйлы, адреса регистрации по прописке. В отчете указывается адрес объекта, его кадастровый номер. В ряде случаев указываются банковские счета сторон. Если в сделке участвуют предприятия указываются их данные. Отчетность зашифровывается с помощью специальных электронных ключей и направляется по электронной почте.

В качестве резюме: в короткий промежуток времени послед удостоверения сделки с недвижимостью, стоимостью выше 200 тыс. леев, данные о сделке передаются нотариусом в Центр по борьбе с отмыванием денег.  Массив информации, который получают инспектора Центра также достаточно большой. В некоторых аспектах он даже выше, чем данные, которые получает Налоговая Инспекция.

Немаловажно, что Центр получает данные о том, каким образом проводилась оплата – наличными или посредством банковских счетов. Если перечисление происходило по счетам, в адрес Центра направляются данные банковских счетов сторон сделки.

Часто для того, чтобы подтвердить происхождение денег покупатели заключают с родственниками договора займа крупных денежных сумм. Однако, подобная попытка обойти требования закона может увенчаться серьезными проблемами для покупателя.

В судебной практике уже встречаются казусы, когда Инспекция проводила проверки покупателей в ходе которых анализировались сделки купли продажи недвижимости. Проверке подвергались не только сами стороны, но и происхождение денежных средств.

Так в одном из случаев инспектора проверили насколько соответствуют закону договоры займа денег, заключенные покупателем, чтобы подтвердить происхождение средств. Выяснилось, что родственники якобы предоставившие в займы сотни тысяч леев являются пенсионерами и попросту не имеют источника доходов, который бы позволил передавать в займ покупателю крупные суммы денег. Покупатель был наказан за неделкларирование дохода.

Отчетность для инспекции. Что известно инспекции о заключенных сделках

С 2012 года нотариусы предоставляют отчетность в Налоговую службу обо всех удостоверенных сделках с недвижимостью. Налоговой службе известно о сделках купли-продажи жилья и персональных данных участников сделок. Также предоставляются сведения о договорах дарения, мены, договорах займа и дарения денег, отчуждения с условием пожизненного содержания. Операции с капиталом обществ с ограниченной ответственностью и сделки с автомобилями также декларируются.

Изначально, информация предоставлялась на бумажных носителях и охватывала только часть сделок, но со временем требования по декларированию расширились.

С 2016 года введена электронная система, в которую отчетность поступает с помощью электронной подписи. Предоставляемая информация затрагивает каждую сделку в отдельности и каждую ее сторону, с указанием детальных данных о цене, объекте сделки, персональных данных сторон.

В отношении сторон указываются их фамилии, имена персональные коды, гражданство. В отношении сделки указывается дата и номер регистрации и цена. Детально описывается объект сделки: указывается кадастровый номер недвижимости, цена отмечается как в иностранной валюте, так и в леях. В отчетность по сделкам регулярно вносятся изменения и дополнения, которые расширяют объем информации, предоставляемой в Инспекцию.

В соответствии с последними изменениями отмечено, как следует декларировать договора дарения денег и договора займа денежных средств.

В случае отчуждения недвижимого имущества в отчете для Инспекции в обязательном порядке отмечается кадастровый номер.

Если отчуждаемый объект не имеет кадастрового номера (к примеру доля участия в капитале Общества с Ограниченной Ответственностью или это наследственная доля), то в отчете следует указать ее краткое описание.

Что произойдет если не декларировать операции с куплей продажей недвижимости?

Первая попытка получить от нотариусов информацию о заключенных сделках была предпринята в январе 2002 года, когда все нотариальные конторы обязали предоставить данные о сделках с недвижимостью. Подготовленные отчеты были срочно составлены и предоставлены на бумажных носителях в течение нескольких недель.

Возникла проблема с обработкой массива полученной информации. Некоторое время вопрос сбора информации не поднимался. С развитием электронных сетей возникли новые возможности для контроля и отчетности.

Во второй раз к этому вопросу вернулись спустя десять лет. В 2012 году постепенно начато внедрение системы сбора информации из косвенных источников. С 2012 года процесс сбора информации снова запущен. Налоговой службе постепенно становится известно о сделках купли-продажи жилья и персональных данных участников сделок. С 2012 года нотариусов обязали ежегодно предоставлять Налоговой инспекции информацию о сделках, удостоверенных в течение года. Изначально, информация предоставлялась на бумажных носителях и охватывала только часть сделок, но со временем требования по декларированию расширились.

В отчетность по сделкам регулярно вносятся изменения и дополнения, которые расширяют объем информации, предоставляемой в Инспекцию.

Таким образом, в Инспекции имеется и постоянно обновляется достаточно большой массив данных о продаваемой недвижимости, с указанием цены, данных сторон, при необходимости сделки заключенные тем или иным лицом могут быть проверены на предмет уплаты налогов.

Отчетность о совершенных сделках предоставляют не только нотариусы, но и автосалоны, финансовые учреждения. Как показывает судебная практика, массив собранных данных активно используется.

Если квартира продана достаточно давно, то даже истечение срока давности в четыре года не освобождает продавца от возможной налоговой ответственности.

Своевременное декларирование доходов, обращение в Инспекцию для составления отчетности и внесения налогов решают неизбежные проблемы с последующим принудительным взысканием налога.

Законодатель составил закон таким образом, что сроки исковой давности не распространяются на случаи, при которых налогоплательщик должен был подать декларацию о подоходном налоге, но декларация не подана или подана с ошибочными данными.  

Иными словами, инспектора могут привлечь продавца за неоплату подоходного налога от продажи недвижимости и шесть и даже восемь лет спустя после сделки.