В Налоговом кодексе налогом, связанным с переходом права собственности и уплачиваемым однократно, признан налог на прирост (потери) капитала. Рассмотрим отдельные вопросы, связанные с налогообложением, которые периодически вызывают споры между налогоплательщиками и налоговыми органами. Объектами налогообложения, в соответствии со ст. 37 НК, являются:

• акции и другие документы, удостоверяющие право собственности в предпринимательской деятельности;
• документы, свидетельствующие о наличии дебиторской задолженности;
• частная собственность, не используемая в предпринимательской деятельности;
• земля;
• опцион на покупку либо продажу капитальных активов.

Право на получение доходов от капитальных активов в течение периода, превышающего десять лет, считается капитальными активами, если рассматривается отдельно. Полагаю, что есть необходимость пояснить, что означает право на получение доходов от капитальных активов в будущем. Механизм реализации этой нормы должен быть представлен в инструкции, которая предусматривала бы методы оценки недвижимости (капитальных активов), которая по истечении 10 десяти лет будет считаться капитальным активом. Существуют разные способы оценки. Например, доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Рассмотрим один из них, а именно, метод капитализации. Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход. Доходы от владения недвижимостью (капитальных активов) могут представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже. Результат по методу капитализации позволит определить стоимость капитального актива. Необходимо выделить два этапа процедуры оценки. Сначала оценивается потенциальный валовый доход на основе цен (тарифов) на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход, который возможно получить от сдачи недвижимости (капитального актива) в аренду, будет зависеть от площади объекта и принятой арендной ставки. Определяются также и потери, которые могут возникнуть в связи с расторжением договора аренды раннее срока или от неуплаты арендных платежей. Величина разницы между потенциальным валовым доходом и потерями представляет собой величину реально оцененного валового дохода. Затем необходимо определить предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (капитального актива): коммунальные услуги, расходы на содержание территории, зарплату обслуживающего персонала, если таковой есть, и т. д. Предполагаемые издержки как бы резервируются и вычитаются из реально оцененного валового дохода. При дальнейшей продаже этой недвижимости (капитального актива) стоимостный базис должен учитывать и доход, полученный от аренды. Таким образом, для правильного применения этой нормы налоговые органы должны выяснить, была ли эта недвижимость (капитальный актив) в аренде. Документы, свидетельствующие о наличии дебиторской задолженности, являются объектом налогообложения, но прирост (потери) капитала могут возникнуть при передаче, переуступке прав на дебиторскую задолженность. Переуступка прав, согласно гражданскому кодексу, обозначается как цессия. Через цессию передаются права требования долга. Как правило, в результате этой сделки возникают потери капитала. В ч. (1) ст. 37 «Признание и определение прироста и потерь капитала» НК указано: «Сумма прироста или потерь капитала в результате продажи, обмена капитальных активов или отчуждения (выбытия) их другим способом признается в полном ее объеме, за исключением случаев, для которых в настоящем разделе предусмотрено иное». Рассмотрим вопрос признания прироста и потерь капитала при обмене. По договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу в собственность капитальный актив. При этом каждая из сторон признается продавцом капитального актива, который она обязуется передать, и покупателем капитального актива, который она обязуется принять в обмен. Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемое имущество (актив) предполагается равноценным. Если стоимости обмениваемых объектов недвижимости не равны, то собственник менее ценного имущества (актива) обязан доплатить разницу в цене. При обмене равноценных по стоимости капитальных активов обе стороны не получают экономической выгоды, а значит, не получают и дохода, влекущего за собой обязанности уплачивать налог на прирост капитала. Если владелец капитального актива, обладающего меньшей стоимостью, производит доплату в цене, то здесь также не возникает дохода ни у одной из сторон. Если же будет произведен обмен неравноценных капитальных активов без доплаты, то разница в стоимости обмениваемых активов будет являться приростом капитала для лица, получившего более дорогой капитальный актив и не внесшего соответствующую доплату. Прирост (потери) капитала не могут возникнуть одновременно и у продавца, и покупателя. Важно отметить следующее. Если после заключения договора купли или другого договора отчуждения сделка или какая-либо часть сделки не состоялась, но, согласно условиям договора, плательщик получил доход (задаток, другое вознаграждение в деньгах или в других вещах) и этот доход не надо возвращать, то он считается доходом от прироста капитала. При определении облагаемого дохода от отчуждения капитального актива как несостоявшейся сделки упомянутый доход уменьшается только на расходы, возникшие у плательщика в связи с несостоявшейся сделкой. Еще одна проблема, которая требует формализации в Налоговом кодексе, но это вопрос налоговой политики, четкости формулировок и налогового администрирования – когда возникает прирост капитала, и следует ли взимать налог на прирост капитала с возникшего или реализованного прироста (потерь) капитала? Налог на прирост капитала является действительно подоходным налогом только при условии, что его взимают с возникшего, а не реализованного прироста или уменьшения капитала. Другими словами, если активы налогоплательщика за некий период выросли с 200 тыс. леев до 400 тыс. леев, его доход равен 200 тыс. леев, даже если он и не продавал актив. Ситуация, аналогичная той, что возникает с нераспределенной прибылью предприятия, которую следовало бы включать в доход каждого акционера при увеличении стоимости принадлежащих ему акций. Продавая акции, владельцу придется уплатить налог на прирост капитала за очень длительный период. Поэтому акции стараются не продавать и оставляют для будущих поколений собственников. В отношении физических лиц такая ситуация возникает при продаже или обмене собственности, не используемой в предпринимательской деятельности. Прирост капитала у физического лица накапливается в течение очень длительного времени, а не возникает в момент продажи, обмена. Согласно положениям Налогового кодекса, подоходный налог – это налог, который образуется и уплачивается по результатам каждого налогового года. Таким образом, ныне действующий налог на прирост капитала нельзя назвать подоходным, его нужно квалифицировать как налог на накопленный капитал. Несмотря на то что в Налоговом кодексе ничего не сказано о налогообложении накопленного капитала, налогоплательщики, проживающие в сельской местности, говорят о том, что с них взимается налог на накопленный капитал, что является неправомерным. Взимание налога на накопленный капитал требует существенных затрат на администрирование, поэтому большинство стран, так же, как и Молдова, взимают налог на прирост капитала с реализованного, а не накопленного дохода, несмотря на то что с экономической точки зрения взимание налога на накопленный капитал (доход ) выгоднее для государства. Другой вопрос в том, что на протяжении почти 20 лет при продаже недвижимости, согласно ч. (3) ст. 41 – «Величина прироста капитала, подлежащего налогообложению, для любого жилья уменьшается на 10 000 леев за каждый следующий за 1997 годом год, в течение которого (или которых) налогоплательщик являлся собственником этого жилья и использовал его в качестве своего основного жилья» – ущемляется право налогоплательщика на справедливое налогообложение дохода от прироста капитала. Величина в 10 000 леев, или так называемая льгота, предоставляемая налогоплательщику, уже давно не является справедливой и экономически обоснованной. В странах, где принцип справедливости в налогообложении является определяющим, пришли к выводу о необходимости ежегодной индексации величины такого рода льготы на уровень инфляции. Возникают вопросы об оценке земельных участков при их продаже, обмене. Закон о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308 от 25.07.1997 года устанавливает процедуру и порядок определения цен, которые могут приниматься налогоплательщиками и налоговыми органами при определении прироста и потери капитала. В соответствии со ст. 3 «Продажа земли» этого закона: (2) Купля-продажа земли осуществляется путем заключения договора купли-продажи по нормативной цене, по конкурсу или на аукционе. Для оформления сделки купли-продажи представляются документы, содержащие информацию о количественных и качественных характеристиках земельного участка и о праве обладателя земельного участка, которые выдаются: a) территориальным кадастровым органом, в зоне деятельности которого находится земельный участок, – в случае купли-продажи земельных участков, находящихся в частной собственности. (3) Земли, на которых расположены строения, инженерные сооружения, многолетние насаждения и другое недвижимое имущество, продаются одновременно с отчуждением недвижимости. Продажная цена недвижимости включает также цену земли, на которой расположена недвижимость. (4) В целях земельного налогообложения новый обладатель земли и орган местного публичного управления незамедлительно сообщают территориальному налоговому органу об изменении обладателя земли. (5) Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи земли является обязательным, за исключением договоров купли-продажи сельскохозяйственных земель, находящихся в частной собственности, площадью до 0,25 гектара, предоставленных в соответствии со ст. 12 Земельного кодекса № 828-XII от 25 декабря 1991 года, которые подтверждаются свидетельством, выданным соответствующей примэрией. При определении прироста (потерь) капитала при продаже земли нормативная цена земли может приниматься как стоимостной базис. Разница между рыночной ценой и нормативной ценой земли может рассматриваться как прирост (потери) капитала в целях налогообложения