La evaluarea proprietăților de afaceri în tranzacțiile de vânzare–cumpărare, garantarea împrumuturilor, raportare financiară, restructurări, lichidări sau reorganizări sau alocarea valorii pe componente, evaluatorii bunurilor imobile vor utiliza un ghid, începând cu 1 ianuarie 2027.

În Monitorul Oficial din 27 mai curent a fost publicat Ghidul în  evaluare: Evaluarea proprietății generatoare de afaceri (PGA), aprobat prin Ordinul Agenției Geodezie, Cartografie și Cadastru nr.57 din 21 mai 2026. Acesta are caracter normativ și aplicativ și are drept scop sprijinirea procesului de tranziție către noile reglementări, asigurând aplicarea unitară a standardelor de evaluare și susținerea activității profesionale a evaluatorilor

În primul rând, PGA reprezintă o unitate economică integrată, alcătuită din terenuri, construcții, instalații, echipamente și alte active corporale și necorporale utilizate în desfășurarea unei activități comerciale specifice. În categoria PGA se includ hoteluri, restaurante, stații de alimentare cu combustibil (PECO), clinici medicale private, săli de sport, cinematografe, centre de conferințe, parcuri de distracție, unități de producție cu specific turistic și alte proprietăți cu funcțiune economică integrate.

Conform Ghidului, evaluarea PGA se efectuează în calitate de entitate operațională generatoare de venit, prin aplicarea unei metodologii bazate pe performanța economică anticipată, în ipoteza operării de către un operator de eficiență rezonabilă (OER). Evaluarea se bazează pe o proiecție realistă a fluxurilor de numerar, cu respectarea cerințelor Standardelor de Evaluare (SEV 2025) și Ghidului în evaluare: Evaluarea bunurilor imobile (Ghid EBI).

Astfel, procesul de evaluare a PGA implică o analiză integrată a următoarelor componente funcționale: componentele imobiliare (teren și construcții); activele operaționale (echipamente, instalații, licențe, autorizații, după caz); aspectele juridice (drepturi de proprietate, contracte de operare/închiriere, restricții) și performanța financiară și operațională a activului.

PGA poate fi înregistrată în bilanț la cost sau la valoarea justă conform Standardelor Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) și reglementărilor contabile naționale. Evaluarea pentru raportare financiară se efectuează conform Ghidului în evaluare: Evaluarea pentru raportare financiară.

Principala abordare recomandată pentru PGA este abordarea prin venit și se aplică prin: metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) – pentru fluxuri variabile în timp, PGA complexe sau situații ce necesită o analiză pe elemente componente și metoda capitalizării directe – pentru fluxuri relativ stabile și previzibile.

Activitatea de evaluare a bunurilor imobile în Republica Moldova s-a confruntat pe o perioadă îndelungată cu lipsa unui cadru normativ coerent și complet, în special în ceea ce privește existența unor standarde naționale de evaluare. În prezent, deși funcționează un cadru normativ general privind activitatea de evaluare, stabilit prin Legea nr. 989/2002 și standardele aprobate la nivel național, totuși, pentru segmentul proprietăților generatoare de afaceri — imobile sau ansambluri de active care produc venit și sunt gestionate în contextul unor activități comerciale, continuă să lipsească reglementări metodologice detaliate. Este important de menționat faptul că acestea prezintă o complexitate ridicată, valoarea lor depinzând atât de caracteristicile fizice ale imobilului, cât și de performanța operațională a afacerii desfășurate.