Reieșind din prevederile art.1170 alin.(1) din Codul civil, prin contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție vânzătorul se obligă să asigure construirea unui apartament, altei încăperi izolate sau altui bun imobil în curs de construire (bun imobil în construcție) și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și să recepționeze bunul imobil după darea lui în exploatare. 
     

În conformitate cu prevederile art.1174 alin.(6) din Codul civil, înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate a cumpărătorului se justifică, iar cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune, prin actul de predare-primire  semnat după darea în exploatare.
     

Ținând cont de prevederile art.108 alin.(1) și alin.(5) din Codul fiscal, dacă factura fiscală este eliberată sau plata este primită până la momentul efectuării livrării, data obligației fiscale se consideră data eliberării facturii fiscale sau data efectuării plății, în dependență de ce are loc mai înainte.
     

Prin urmare, la primirea plăților prealabile (până la predarea imobilului cumpărătorului), vânzătorul care este obligat să asigure construirea imobilului, urmează să calculeze TVA de la suma avansului, în cazul în care obiectul tranzacției reprezintă un bun imobil în construcție, altul decât locuința, în contextul în care potrivit art. 103 alin. (1) pct. 1) din Codul fiscal, livrarea locuinței este scutită de TVA fără drept de deducere. 
     

În conformitate cu art.117¹ alin.(9) din Codul fiscal, la primirea plății înainte de efectuarea livrării, factura fiscală se eliberează, după caz, la primirea plății sau la efectuarea livrării în următoarele situații:
     a) comercializarea de către întreprinderile de alimentație publică a produselor alimentare de fabricație proprie și a mărfurilor către cumpărătorul (beneficiarul) care este subiect al activității de întreprinzător și care plătește în prealabil deservirea la întreprinderea de alimentație publică pentru o anumită perioadă, factura fiscală eliberîndu-se în momentul efectuării prealabile a plății;
      b) abonarea la publicațiile periodice impozabile cu TVA, factura fiscală eliberîndu-se la primirea plății în prealabil;
      c) livrarea serviciilor de telefonie mobilă prin achitare în prealabil, eliberîndu-se factura fiscală în momentul, stabilit prin contract, al efectuării plății pentru serviciile acordate.
   

Astfel, ținând cont de faptul că situația examinată nu se regăsește printre cele expuse în art.117¹ alin.(9) din Codul fiscal, la primirea avansului de către vânzător, obligat să asigure construirea unui  bun imobil cu predarea acestuia, eliberarea facturii fiscale nu este obligatorie.
     

Cu referire la aplicarea TVA pe diferența pozitivă dintre suma venitului obținut de către vânzătorul, care transmite drepturile și obligațiile aferente bunului imobil în construcție, și suma achitată de acesta, având în vedere caracterul impozabil al obiectului tranzacției, vânzătorul are obligația de calculare a TVA aferent diferenței menționate.
     

Totodată, întreprinderea de construcții, la momentul predării bunului imobil deja construit, urmează să elibereze factura fiscală cumpărătorului final, căruia i-au fost transmise drepturile și obligațiile în baza contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, la valoarea livrării efectuate de către întreprinderea de construcții.
 

(Temei: scrisoarea Ministerului Finanțelor nr.15/3-13/5 din 13.01.2025, scrisoarea Ministerului Finanțelor nr. 15/1-06/101 din 28.05.2026, scrisoarea Ministerului Finanțelor nr. 15/1-13-1/102 din 28.05.2026.)