Criteriile de eligibilitate și aspectele referitoare la garantarea creditelor ipotecare în cadrul Programului de stat ”Prima casă” sunt reglementate de Legea nr.293/2017 privind unele măsuri în vederea implementării Programului de stat ”Prima casă”, Regulamentul de implementare a Programului de stat ”Prima casă”, aprobat prin HG nr.202/2018 și unele Ordine ale Ministerului Finanțelor.

Legislația în domeniu distinge criteriile de eligibilitate pentru beneficiarii Programului de stat ”Prima casă” (în continuare - Program), băncile finanțatoare și locuințe.

De la data lansării Programului (21 martie 2018), criteriile de eligibilitate pentru beneficiarii Programului au fost modificate câteva ori, ultimele modificări fiind operate prin Legea nr.218/2024 pentru modificarea unor acte normative (”Prima casă Plus”).

Actualmente, pentru a beneficia de un credit ipotecar în cadrul Programului, persoana fizică trebuie să întrunească cumulativ următoarele condiţii:

1) să fie cetăţean al Republicii Moldova. Astfel, accentuăm că a fost exclusă vârsta maximă a beneficiarilor Programului, care inițial constituia 45 de ani la momentul solicitării creditului ipotecar, iar în perioada 5 iunie 2020 – 5 august 2024 – 50 de ani;

2) sa fie rezident al RM conform art.5 pct.5) din Codul fiscal și anume poate fi orice persoană fizică care corespunde uneia din cerinţele de mai jos:

i) are domiciliu permanent în Moldova, inclusiv:

   - se află la tratament sau la odihnă sau la învăţătură sau în deplasare peste hotare;

   - este persoană cu funcţii de răspundere a RM, aflată în exerciţiul funcţiunii peste hotare;

ii) se află în RM cel puţin 183 de zile pe parcursul anului fiscal;

3) beneficiarul şi/sau soţul/soţia acestuia trebuie să dispună de venituri oficiale, obţinute în Republica Moldova, pentru achitarea creditului ipotecar. Raportul dintre rata lunară, plus dobânda şi comisionul de garantare şi veniturile nete cumulate ale beneficiarului şi ale rudelor de gradul I ale acestuia şi/sau ale soţului/soţiei beneficiarului, care participă cu venituri la rambursarea creditului ipotecar în calitate de codebitori, este calculat în corespundere cu reglementările de creditare responsabilă ale BNM şi nu poate fi mai mare de 70%.

Aferent condiției respective, evidențiem că prin Legea nr.218/2024 pentru modificarea unor acte normative (”Prima casă Plus”) a fost exclusă prevederea ce stabilea ca solicitantul să fie angajat în Moldova. Drept urmare, actualmente poate aplica la Program orice cetățean al RM cu condiția ca acesta şi/sau soţul/soţia acestuia să dispună de venituri oficiale, obţinute în RM, pentru achitarea creditului ipotecar. În același timp, la stabilirea eligibilității pot fi luate în considerare, la necesitate și veniturile nete cumulate ale rudelor de gradul I ale beneficiarului şi/sau ale soţului/soţiei beneficiarului, care participă cu venituri la rambursarea creditului ipotecar în calitate de codebitori;

4) la data solicitării creditului ipotecar, beneficiarul sau soţul/soţia acestuia nu deţine nicio locuinţă în proprietate exclusivă sau împreună cu alţi membri ai familiei ori:

- deţine cel mult o locuinţă care, indiferent de modul de dobândire şi data la care a fost dobândită, are suprafaţă locuibilă mai mică sau egală cu 50 m²; sau

- deţine în proprietate exclusivă sau împreună cu alţi membri ai familiei o locuinţă, indiferent de suprafaţa locuibilă a acesteia, situată într-un sat sau comună, cu excepţia satelor şi comunelor din municipiul Chişinău;

5) beneficiarul sau soţul/soţia acestuia a procurat anterior cel mult o locuinţă prin intermediul Programului a cărei suprafaţă locuibilă este mai mică sau egală cu 50m² şi a achitat integral creditul ipotecar contractat în cadrul Programului.

În sensul criteriilor enunțate mai sus, membri ai familiei se consideră soţul/soţia beneficiarului şi copiii acestora care nu au atins vârsta de 18 ani la data solicitării creditului. La fel, în sensul punctelor 4)-5) din condițiile prenotate, ”suprafața locuibilă” reprezintă, potrivit art.4 din Legea nr.75/2015 cu privire la locuințe, suprafaţa camerelor de locuit (dormitoarele şi salonul) din locuinţă.

Criteriile de eligibilitate pentru băncile finanțatoare au rămas neschimbate de la lansarea Programului. Astfel, pentru a putea deveni creditor în cadrul Programului, banca solicitantă urmează să depună o cerere la Ministerul Finanţelor cu anexarea următoarelor acte:

1) copia certificată a licenţei eliberate de BNM conform prevederilor legale;

2) confirmarea BNM precum că banca nu este în niciuna dintre situaţii de incompatibilitate. În acest sens, se menționează că o bancă nu poate participa în calitate de creditor în cadrul Programului în următoarele circumstanţe:

a) i-a fost retrasă licenţa eliberată de BNM conform prevederilor legale;

b) în privinţa acesteia a fost declanşată o procedură de rezoluţie de către BNM în temeiul art.58 din Legea nr.232/2016 privind redresarea şi rezoluţia băncilor;

c) i-au fost aplicate măsuri de supraveghere ce ţin de interzicerea acordării creditelor, prevăzute la art.139 alin.(3) din Legea nr.202/2017 privind activitatea băncilor.

Cererile băncilor se examinează de Ministerul Finanţelor în termen de 5 zile lucrătoare, urmând ca banca solicitantă să fie anunțată despre admiterea sau neadmiterea în Program.

În cazul admiterii în Program, Ministerul Finanţelor încheie un contract de colaborare cu Organizația pentru Dezvoltarea Antreprenoriatului” (IP ODA) şi banca respectivă, conform modelului aprobat prin Ordinul Ministerului Finanţelor nr.64/2018. Contractul trilateral de colaborare trebuie să conţină cel puţin următoarele elemente obligatorii: a) denumirea părţilor; b) obiectul contractului; c) drepturile şi obligaţiile părţilor; d) modul de colaborare a părţilor în procesul de acordare a creditelor şi garanţiilor; e) proiectul contractului-tip de credit pentru Program.

În cazul retragerii licenței, banca respectivă urmează a fi exclusă din Program. Garanţiile de stat emise în favoarea băncii excluse din Program vor fi transmise, în condiţiile şi termenele iniţiale de garantare, altui creditor din Program care a acceptat creditele pentru locuinţele garantate.

Despre declanşarea procedurii de rezoluţie de către BNM, în temeiul art.58 din Legea nr.232/2016  sau aplicarea măsurilor de supraveghere ce ţin de interzicerea acordării creditelor, prevăzute la art.139 alin.(3) din Legea nr.202/2017, banca este obligată să informeze Ministerul Finanţelor în decurs de 3 zile lucrătoare. În cazul în care intervine una dintre circumstanţele enunțate, participarea băncii respective în Program se suspendă de către minister. După încetarea circumstanţelor ce au dus la suspendare, participarea băncii respective în cadrul Programului va fi reluată la decizia Ministerului Finanţelor, garanţiile de stat emise în favoarea băncii pentru garantarea creditelor pentru locuinţe rămânând active.

Pe parcursul derulării Programului, criteriile de eligibilitate pentru locuințe au suportat modificări doar referitor la valoarea maximă a contractelor de vânzare-cumpărare, aceasta fiind majorată de la 1 mln. lei la 2,5 mln. lei (modificarea respectivă fiind operată prin Legea nr.218/ 2024 pentru modificarea unor acte normative (”Prima casă Plus”).

Obiectul Programului îl reprezintă locuinţele sub formă de apartamente sau casele de locuit individuale.  

Astfel, o locuinţă poate fi procurată în credit prin intermediul Programului dacă întruneşte următoarele condiţii:

1) se află pe teritoriul Republicii Moldova;

2) valoarea indicată în contractul de vînzare-cumpărare nu depăşeşte 2,5 mil. lei moldoveneşti;

3) este finisată, dată în exploatare finală şi înregistrată în modul corespunzător în Registrul bunurilor imobile, ţinut de IP ”Cadastrul Bunurilor Imobile”, până la momentul depunerii cererii de creditare;

4) nu are niciun fel de defecte sau vicii materiale sau juridice ascunse;

5) nu este grevată cu ipotecă sau alte drepturi ale terţilor, nu este supusă interdicţiilor aplicate de instanţa de judecată, organul de urmărire penală, executorul judecătoresc, administratorul insolvabilităţii sau alte organe competente.

O particularitate importantă este prevăzută suplimentar în pct.19 din Regulamentul de implementare a Programului de stat ”Prima casă”, potrivit căruia preţul de vânzare-cumpărare a locuinţei nu poate fi mai mare decât preţul de piaţă indicat în raportul de evaluare a locuinţei care urmează a fi procurată prin intermediul Programului.

Spre deosebire de alte credite ipotecare acordate de băncile comerciale conform politicilor sale interne, rambursarea creditelor în cadrul Programului se asigură atât prin ipotecarea locuințelor, cât și prin emiterea garanțiilor de stat.

Contractul de ipotecă se încheie între banca finanțatoare și beneficiarul Programului conform modelului aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr.73/2018. Până la intrarea în vigoare a Legii nr.218/2024, contractele de ipotecă se încheiau între banca finanțatoare, beneficiarul Programului și Ministerul Finanțelor prin intermediul IP ODA. Contractele de ipotecă sunt învestite cu formulă executorie, conform Codului civil şi Legii nr.246/2018 privind procedura notarială. Contractele respective se autentifică notarial şi ulterior se înregistrează în Registrul bunurilor imobile.

Referitor la garanțiile de stat, menționăm că inițial statul garanta 50% din soldul creditului ipotecar, iar din 05 august 2024 (urmare a intrării în vigoare a Legii nr.218/2024 pentru modificarea unor acte normative (”Prima casă Plus”)), garanțiile de stat se eliberează în următoarele cote:

a) 70% din soldul creditului ipotecar (suma principală) – pentru procurarea locuinţelor care se află în afara municipiului Chişinău;

b) 70% din soldul creditului ipotecar (suma principală) – pentru procurarea locuinţelor care se află în clădiri cu statut de monument situate pe teritoriul RM. Confirmarea statutului de monument se realizează prin certificat eliberat de către Ministerul Culturii;

c) 65% din soldul creditului ipotecar (suma principală) – pentru procurarea locuinţelor care se află în municipiul Chişinău şi care au fost date în exploatare cu cel mult 10 ani înainte de data solicitării creditului ipotecar în cadrul Programului;

d) 50% din soldul creditului ipotecar (suma principală)  – pentru procurarea locuinţelor care se află în municipiul Chişinău şi care au fost date în exploatare cu mai mult de 10 ani înainte de data solicitării creditului ipotecar în cadrul Programului.

Prin garanțiile de stat nu se garantează rambursarea de către beneficiarii Programului a unor asemenea plăți, precum dobânzile, comisioanele şi alte plăţi bancare.

Prin art.7 alin.(1) din Legea nr.293/2017 a fost prevăzută o normă derogatorie de la prevederile Legii nr.419/2006, garanţiile de stat şi recreditarea de stat, potrivit căreia Guvernul, în persoana Ministerului Finanţelor, a fost împuternicit:

a) să emită garanţii de stat în favoarea băncilor finanțatoare din cadrul Programului;

b) să mandateze IP ODA pentru a emite garanţii de stat, în numele şi pe contul statului, în favoarea băncilor finanțatoare din cadrul Programului, pentru a încheia cu băncile contracte de garanţie de stat şi pentru a încheia cu beneficiarii contracte de acordare a garanţiei de stat.

Astfel, Ministerul Finanțelor și IP ODA au încheiat un contract de mandat conform modelului prevăzut în anexă la Regulamentul de implementare a Programului de stat ”Prima casă”.

Suplimentar, se remarcă că plafonul anual al garanţiilor de stat care pot fi emise în cadrul acestui Program se stabilesc anual în legea bugetului de stat. Astfel, prin art.8 din Legea bugetului de stat pentru anul 2025 nr.310/2024 s-a stabilit că soldul garanţiilor de stat nu va depăşi suma de 4,5 mld. de lei, fiind astfel majorat soldul respectiv cu 2,0 mld.lei față de anul 2024.