Поимущественный налог нередко становится источником споров. Зачастую проблемы возникают не столько из-за размера налога, сколько по причине несовпадения реальной ситуации с тем, что указано в Государственном реестре недвижимости (реестр).

Главное правило, которое подтверждено судебной практикой, заключается в том, что для налоговых органов и судебных инстанций главным источником информации считается запись в реестре, в частности, по состоянию на 1 ноября соответствующего года.

Так, если недвижимость продана, подарена с соответствующим оформлением у нотариуса, пока изменения не внесены в реестр, налог будет начисляться прежнему владельцу. Далее рассмотрим несколько судебных решений, которые демонстрируют как работает данный принцип.

Совместная собственность супругов

Многие налогоплательщики полагают, что при совместном владении недвижимостью налоговое обязательство автоматически распределяется между супругами. Однако судебная практика подтверждает обратное: пока конкретные доли супругов в совместно нажитом имуществе не определены и не зарегистрированы в кадастровых органах, оплачивать налог придется одной из сторон.

Например, супруги приобрели две квартиры. В договорах купли-продажи в качестве покупателя была указана супруга, однако, в реестре собственниками были указаны оба супруга.

В данной ситуации важно учесть характеристики объектов: квартира 1: площадь - 92,2 м², стоимость - 631 821 леев; квартира 2: площадь - 145 м², стоимость - 913 119 леев. Соответственно, общая площадь объектов - 237,2 м², стоимость - 1 544 939 леев.

Так, общая стоимость и площадь недвижимости превысила установленный порог (1,5 млн леев и 120 м²), следовательно, возникла обязанность уплаты поимущественного налога.

Государственная налоговая служба (ГНС) рассчитала налог в размере 12 359,51 леев и предъявила обязательство супруге. Налогоплательщик обжаловала действия налогового органа и обратилась в суд.

Истица утверждала, что жилье принадлежит не только ей, но и супругу, по режиму общей совместной собственности; доли супругов предполагаются равными, а значит оценка должна быть «разделена поровну». После «деления» стоимость доли каждого супруга являются ниже порога налогообложения, соответственно, обязательства по уплате налога не возникают.

В свою очередь ГНС указала, что:

- общий режим собственности сам по себе не является основанием для разделения налогового обязательства;

- в Реестре нет зарегистрированных долей, объекты зарегистрированы без определения конкретной доли каждого супруга;

- налог исчисляется в отношении объекта как единого имущественного комплекса, а налоговым субъектом является лицо, указанное в уведомлении и договоре.

Рассмотрев позиции сторон, суд отказал в иске и разъяснил, что общая совместная собственность супругов отличается от долевой. Пока доли недвижимости не выделены и не зарегистрированы в соответствии с законодательством, налог рассчитывается как единый, а обязанность несет один субъект.

Суд подчеркнул, что супруги имели возможность:

* обратиться к нотариусу и заключить договор о разделе имущества;

* обратиться к нотариусу получить свидетельства об определении долей в общей совместной собственности;

зарегистрировать договора или свидетельства в реестре, изменив режим собственности на долевую собственность.

Поскольку этого сделано не было, оснований освобождать истицу от уплаты налога, нет.

Все судебные инстанции - первая, апелляционная и кассационная, - поддержали позицию ГНС. Истица обязана уплатить рассчитанный поимущественный налог.

Категория недвижимости и расчет поимущественного налога

Гражданин приобрел долю в незавершенном объекте социально-культурного назначения. Позже, после завершения строительства, объект использовался в качестве офиса и сдавался в аренду. В 2019 г. ГНС начислила поимущественный налог. Налогоплательщик отказался его оплачивать.

Истец потребовал аннулировать уведомление об уплате налога на основании того, что объект имеет коммерческое назначение и не подпадает под критерии жилой недвижимости.

Суд первой инстанции отклонил иск. Апелляционная палата удовлетворила жалобу налогоплательщика. Высшая судебная палата (ВСП) отменила все решения и окончательно отказала истцу.

Выводы ВСП по данному делу следующие. В 2003 г. было выдано разрешение на строительство развлекательного детского центра. Строительство закончить не удалось, инвестор продал незавершенный объект по долям. В договорах купли-продажи предусматривалось, что объектом купли-продажи является доля объекта недвижимости социально-культурного назначения. 

В 2010 г., в целях налогообложения, объект оценили кадастровые органы и присвоили ему категорию недвижимости жилого назначения, расположенной в черте города. Вывод был сделан на основании Приложения к плану строительства, в соответствии с которым большинство помещений предназначались для использования в качестве жилья.

Спустя некоторое время, новые собственники завершили строительство объекта. Однако документы об окончании строительства не были предоставлены в кадастровый орган для регистрации. Так, категория объекта определялась на основании данных реестра, а не фактическим использованием, и, по данным из реестра, являлась жилой недвижимостью.

Документы, представленные налогоплательщиком, не имели юридической силы, поскольку не подтверждали внесение изменений в реестр недвижимости.

Соответственно, взыскание поимущественного налога было признано законным, поскольку налоговый органы исходили из официальных данных реестра по состоянию на 1 ноября налогового года.

Дарение недвижимости

Кто должен оплачивать поимущественный налог, если недвижимость подарена до 1 ноября, но изменения зарегистрированы в реестре уже после этой даты?

Договор дарения подписан у нотариуса 28 октября 2020 г., а регистрация в реестре недвижимого имущества имела место 27 ноября 2020 г.

ГНС начислила поимущественный налог бывшему собственнику (дарителю). Он заявил, что к моменту начисления он уже не владел недвижимостью и не должен платить налог за имущество, переданное в дар.

По мнению налогоплательщика, собственность перешла в собственность другого лица в момент нотариального удостоверения договора, соответственно, обязанность платить налог должна перейти одаряемому.

ГНС, ссылаясь на законодательство, настаивала на том, что налогооблагаемая база определяется исключительно по данным реестра по состоянию на 1 ноября.

Суд первой инстанции решил спор в пользу налогоплательщика: право собственности переходит с момента удостоверения договора. Апелляционная палата решила дело в пользу ГНС: требуется учитывать только регистрацию в кадастровых документах.

Окончательное решение принято Высшей судебной палатой: право собственности на недвижимость возникает и прекращается только с момента регистрации в Реестре недвижимого имущества, независимо от даты нотариального удостоверения договора.

ВСП также разъяснила, что для налоговых целей достоверны лишь сведения реестра. Фактическое пользование, передача ключей или нотариальное удостоверение сделки не изменяют налогового статуса до внесения записи в реестр.

Даритель обязан уплатить поимущественный налог за 2020 г., поскольку на 1 ноября объект был зарегистрирован именно за ним. Регистрация договора после этой даты не влияет на налоговые обязательства.

Продажа жилья в рассрочку

После реформы Гражданского кодекса сделки купли-продажи с оплатой в рассрочку приобрели новую особенность: право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты стоимости недвижимости (ст.1191 ГК).

В рассматриваемом случае, ГНС потребовала от продавца недвижимости внести поимущественный налог за проданную недвижимость, налогоплательщик обжаловал решение ГНС в суде.

Суд установил следующее: договор купли-продажи подписан 25 августа 2021 г., последний платеж внесен в декабре 2021 г., соответственно, 1 ноября 2021 г. в реестре собственником числился продавец. Право собственности покупателя было зарегистрировано только предварительно, до момента полной оплаты.

Аргументы истца-налогоплательщика: договор заключен и недвижимость продана, он фактически не владеет жильем и не пользуется им с момента заключения сделки.

Позиция ГНС: 1 ноября истец (продавец) все еще числится собственником, право покупателя зарегистрировано временно до момента полной оплаты жилья. Следует начислить поимущественный налог продавцу.

В итоге, суд отклонил иск налогоплательщика и полностью поддержал позицию ГНС.

Покупатель затягивает с регистрацией прав собственности. Кому платить налог?
 

Дорогая недвижимость продана без рассрочки с оплатой в день нотариального удостоверения договора. Оплата получена, договор удостоверен нотариусом, покупатель фактически владеет домом, но не регистрирует сделку в кадастровых органах. Кто в данной ситуации оплачивает поимущественный налог: покупатель или продавец?

Истец-налогоплательщик (продавец) заявил суду, что сделка совершена, недвижимость передана новому владельцу, который пользуется объектом и, соответственно, должен оплатить налог. Продавец также считает, что не обязан отвечать за бездействие покупателя.

ГНС принесла следующие данные: по состоянию на 1 ноября отчетного года в реестре собственником указан продавец. Поимущественный налог начисляется по данным кадастра, а не по фактическому владению. Извещение и расчет законны.

Суд учел положения действующего законодательства (приведенные выше) и обязал

продавца оплатить налог. Все инстанции оставили позицию в силе.

Срок владения недвижимостью и поимущественный налог

Некоторые налогоплательщики ошибочно предполагают, что поимущественный налог должен рассчитываться пропорционально сроку фактического владения недвижимостью в течение календарного года. Судебная практика демонстрирует иной подход: важна не продолжительность владения, а статус собственника в реестре по состоянию на 1 ноября отчетного года.

Так, налогоплательщик приобрел жилой дом и зарегистрировал право собственности 16 сентября 2020 г. На момент получения уведомления об уплате поимущественного налога ему было рассчитано обязательство за весь 2020 г., а не только за период фактического владения - последние три месяца.

Позиция истца-налогоплательщика: он не отказывается оплатить поимущественный налог, но требует его снижения. По мнению истца, налог должен начисляться с момента регистрации права собственности, а не за весь календарный год. Он также указал на технические ошибки в кадастровом номере в извещении об уплате налога.

На это ГНС инспекция возразила: налог рассчитывается автоматизировано по данным реестра; момент регистрации сделки не влияет на расчет - важен статус на 1 ноября.

Суды всех инстанций - первой, апелляционной и кассационной, - поддержали позицию ГНС. Поимущественный налог начисляется владельцу недвижимого имущества, зафиксированному в реестре на 1 ноября соответствующего налогового периода.

Ключевые аргументы судов: на 1 ноября налогоплательщик уже числился собственником; стоимость и площадь объекта превышали лимиты, установленные Налоговым кодексом; закон не предусматривает помесячного или пропорционального исчисления поимущественного налога.

Указание незначительной технической ошибки в кадастровом номере не повлияло на действительность налогового уведомления, поскольку объект был правильно идентифицирован.

Таким образом, сделки с недвижимостью, совершенные в октябре (за несколько дней до 1 ноября), повлекут обязанность по оплате поимущественного налога.

Изменения в оценке

Собственник дома получил извещение об уплате поимущественного налога. Однако сумма показалась ему завышенной: дом оценен в 3,02 млн леев, тогда как реальная стоимость (по мнению владельца) была в три раза ниже. После получения уведомления он обратился в кадастровые органы, провел переоценку и действительно получил новую оценку - 1,07 млн леев, на основании чего и потребовал пересчитать налог.

Но суд отказал истцу.

В налоговых отношениях действует простое правило, установленное ст. 287⁶ НК: поимущественный налог рассчитывается на основании данных Реестра недвижимости по состоянию на 1 ноября соответствующего года.

Все изменения, в том числе, подтвержденные документами, зарегистрированные после 1 ноября в расчет не принимаются. В рассматриваемом же случае, переоценка была завершена после 16 декабря 2020 г.