Știri

Продажа жилья. Финансовые аспекты

В Молдове активно применяется законодательство о борьбе с отмыванием денег.  К борьбе с отмыванием денег, с предоставлением отчетности, привлечены банки, нотариусы, риелторы, адвокаты и целый ряд государственных органов.

 

Целый ряд лиц, работающих в правовой и финансовой сфере, обязаны по закону предоставлять отчетность о сделках, которые они удостоверяют, либо в которых участвуют как посредники.

 

Что касается нотариусов, то заключению сделки предшествует кропотливая работа по выявлению источника денежных средств у покупателя.

 

Нотариусы требуют от покупателей доказательства происхождения средств на покупку недвижимости. В качестве подтверждения могут служить договора кредита с банками, договора о продаже ранее имевшегося жилья, справки из бухгалтерии о заработной плате, выписки из банка о переводах, полученных из за рубежа.

 

В законодательстве нет четкого списка документов, которые могут быть приняты как источник средств и которые не могут использоваться в принципе. Есть масса инструкций с описанием различного рода критериев.

 

Решение о том, достаточно или нет предоставленных документов, принимается нотариусом. Если возникают подозрения в происхождении средств, в удостоверении сделки будет отказано.

 

В связи с этим следует отметить и другой аспект – прекращение сделок по так называемой «цене БТИ». В договорах стороны обязаны указывать реальную сумму продажи. Если цена продажи будет заниженной, в удостоверении договора будет отказано.

 

До определенного времени в Молдове практиковалась продажа недвижимости «по цене БТИ». Стороны указывали в договоре в качестве цены стоимость недвижимости по справке из Кадастра. Реальная цена указывалась в расписке, которую стороны составляли между собой без участия нотариуса.

 

Составление расписки могло иметь крайне негативные налоговые последствия для продавца. Судебная практика изобилует делами, в которых расписки, попавшие в поле зрения правоохранительных органов, направляются в Инспекцию для контроля уплаты налогов. Инспекция неоднократно проводила контроль уплаты налогов. По итогам составлялись акты проверки. Если проверкой установлено, что продавец уклонился от уплаты налога, он привлекался к налоговой ответственности.

 

По действующим правилам, до подписания сделки стороны обязаны заполнить специальные бланки, в которых под свою ответственность указывают источники происхождения средств. Также стороны обязаны предоставить информацию о том, кто является реальным выгодоприобретателем по итогам заключенного договора.

 

Вся информация о реальных выгодоприобретателях сделки указывается под личную ответственность сторон сделки.

 

В отдельной анкете стороны обязаны ответить на вопросы о своей принадлежности (принадлежности супруга или супруги) к высокопоставленным служащим, политическим деятелям, командованию армии, силовых структур, судебной или исполнительной власти.

 

 

Краткое резюме:

-до момента проверки документов на продаваемое жилье должен быть решен вопрос – есть ли у покупателя документальное подтверждение происхождения денег, является ли оно достаточным;

-в договоре следует указать только реальную цену продажи;

 

Доход от продажи недвижимости следует задекларировать и оплатить налог от прироста капитала. Не оплачивается налог, в случае, если проданный дом или квартира были основным жильем продавца.

 

В соответствии со ст. 5 НК п. 46 основное жилье – жилье, которое удовлетворяет в совокупности следующим условиям:

a) состоит в собственности налогоплательщика не менее трех лет;

b) составляет место жительства/пребывания налогоплательщика в течение последних трех лет до момента отчуждения.

 

Отсутствие регистрации (прописки), несоблюдение сроков владения дает право взыскать налог в принудительном порядке.

 

Часто покупатели просят продавцов заранее выписаться из продаваемого жилья, чтобы на момент продажи никто не фигурировал в квартире по прописке. Снятие с прописки до продажи может привести к тому, что у Налоговой инспекции возникнут вопросы к продавцам и жилье может потерять статус основного.

 

Что произойдет, если не декларировать операции с куплей продажей жилья?

 

Негативные последствия неизбежны и причиной тому созданная система сбора информации. Данные о заключенной сделке прямо или косвенно станут известны Налоговой службе и ряду других государственных органов.

 

Первая попытка получить от нотариусов информацию о заключенных сделках была предпринята в январе 2002 года, когда все нотариальные конторы обязали предоставить данные о сделках с недвижимостью.

 

Некоторое время вопрос сбора информации не поднимался и приобрел особую актуальность с 2012 года, с постепенным внедрением правил по сбору информации из косвенных источников.

 

С 2012 года процесс сбора информации снова запущен. Налоговой службе постепенно становится известно о сделках купли-продажи жилья и персональных данных участников сделок. С 2012 года нотариусов обязали ежегодно предоставлять Налоговой инспекции информацию о сделках, удостоверенных в течение года. Изначально, информация предоставлялась на бумажных носителях и охватывала только часть сделок, но со временем требования по декларированию расширились.

 

С 2016 года вводится электронная система, в которую отчетность поступает с помощью электронной подписи. Предоставляемая информация затрагивает каждую сделку в отдельности и каждую ее сторону, с указанием детальных данных о цене, объекте сделки, персональных данных сторон.

 

В отношении сторон указываются их фамилии, имена персональные коды, гражданство. В отношении сделки указывается дата и номер регистрации и цена.

 

Детально описывается объект сделки: указывается кадастровый номер недвижимости, цена отмечается как в иностранной валюте, так и в леях.

 

В отчетность по сделкам регулярно вносятся изменения и дополнения, которые расширяют объем информации, предоставляемой в Инспекцию.

 

За текущий отчетный период предоставляемая информация также подверглась изменениям. За 2023 год Инспекции будут предоставляться не только данные текущей сделки, заключенной сторонами, но и часть данных из правоустанавливающих документов. Иными словами, планируется указывать в отчетности сведения о цене, по которой проданный объект был приобретен ранее.

 

Таким образом, в Инспекции имеется и постоянно обновляется достаточно большой массив данных о продаваемой недвижимости, с указанием цены, данных сторон, при необходимости сделки заключенные тем или иным лицом могут быть проверены на предмет уплаты налогов.

 

Как показывает судебная практика, массив собранных данных активно используется. Если квартира или другая недвижимость продана достаточно давно, то даже истечение срока давности в четыре года не освобождает продавца от возможной налоговой ответственности.

 

Законодатель составил закон таким образом, что сроки исковой давности не распространяются на случаи, при которых налогоплательщик должен был подать декларацию о подоходном налоге, но декларация не подана или подана с ошибочными данными.  Иными словами, инспектора могут привлечь продавца за неоплату подоходного налога от продажи недвижимости и шесть и даже восемь лет спустя после сделки.

 

Не только Налоговая инспекция получает информацию о сделках с недвижимостью. Детальная информация о сделках поступает в Центр по предотвращению и борьбе с отмыванием денег.

 

В достаточно короткий промежуток времени послед удостоверения сделки с недвижимостью, стоимостью выше 200 тыс. леев, данные о сделке передаются нотариусом в Центр по борьбе с отмыванием денег.  Массив информации, который получают инспектора Центра также достаточно большой. В некоторых аспектах он даже выше, чем данные, которые получает Инспекция.

 

Отчет, адресованный Центру, включает в себя описание сделки: дата, время, цена, объект, стороны сделки.

 

Описание сторон - не только фамилии и персональные коды, но и место жительства, телефоны, адреса электронной почты, данные удостоверений личности и паспортов: серии даты выдачи, а также данные о гражданстве каждой стороны.

 

Если сделка проводилась по доверенности, детально предоставляются данные о представителе сторон. Если в сделке участвует юридическое лицо, отмечаются все данные предприятия и его представителя, заключавшего договор.

 

Немаловажно, что Центр получает данные о том, каким образом проводилась оплата – наличными или посредством банковских счетов. Если перечисление происходило по счетам, в адрес Центра направляются данные банковских счетов сторон сделки.

 

Сбор информации проходит более десяти лет и постоянно совершенствуется.  С 2018 года введено электронное декларирование. Новый, еще более детальный отчет по сделкам для Центра внедрен с 1 сентября текущего года.

 

Краткое резюме: перед заключением сделки следует помнить, что информация о ней будет предоставлена в Налоговую инспекцию не позднее февраля следующего года. Продавцу желательно заранее проконсультироваться в компетентном отделе Инспекции и определить для себя примерную сумму налога, которую ему надо будет внести.

 

В завершение практический аспект, связанный с банками и расчетам посредством банковских систем. До заключения сделки сторонам следует определить момент, когда они намерены рассчитаться по сделке купли-продажи недвижимости и определиться с порядком расчетов. Если расчет проводится через банк, следует предварительно проконсультироваться с его сотрудниками.

 

Простейший вариант – расчет наличными до подписания сделки. Договор составляется у нотариуса. Стороны производят расчет: в присутствии нотариуса или рассчитываются в банке, после чего возвращаются к нотариусу и завершают оформление сделки

 

Если стороны указывают, что расчет будет произведен после подписания сделки или частями (траншами), то договор купли-продажи заключают с условием сохранения права собственности продавца до момента полного расчета по сделке. Стороны могут договориться, что покупатель выплатит часть денег при подписании сделки, а остаток внесет до определенной даты.

 

При заключении договора с оплатой в рассрочку стороны должны оговорить, что продавец сохраняет за собой право собственности до момента оплаты покупателем остатка суммы (ч. (1) ст. 1191 ГК). Если оплата производится частями после заключения сделки, то покупатель не может стать полноценным собственником, пока он не выплатит оговоренную сторонами цену.

 

Заключив договор с рассрочкой платежа, покупатель представляет его для регистрации в Кадастр. Кадастр регистрирует право собственности покупателя предварительно. Продавец сохраняет право собственности до момента полной оплаты.

 

Если оплата производится в несколько траншей, то произведя оплату последнего транша, стороны приходят к нотариусу, удостоверившему сделку. Продавец в присутствии нотариуса подписывает заявление о том, что с ним произведен полный расчет. Нотариально заверенное заявление предоставляется покупателем в Кадастр. Право собственности покупателя становится полноценным.

 

У каждого банка имеются свои особенности и требования к расчетам сторон. К примеру, при попытке снять крупную сумму наличными со счета банк может потребовать время для проведения проверок. Снятие денег наличными с карты ограничено суммой, которую банк готов выдать единовременно на руки получателю. 

Pavel Leicenco

Instituții:

Publicaţia periodică "Monitorul Fiscal FISC.MD"

797 vizualizări

Data publicării:

23 Octombrie /2023 08:00

Domeniu:

Noutăți

Etichete:

рынок недвижимости | продажа квартир

0 comentarii

icon icon icon
icon
icon icon icon icon icon
icon
icon