Чаще всего проблемы с налогами возникают у продавцов недвижимости, но иногда долг по налогу может возникнуть и у покупателя жилья. Однако, не исключена ситуация, когда задолжать по налогу может…покупатель. Решив приобрести дом в рассрочку и запутавшись в цепочке обязательств, налогоплательщик в итоге получил от ГНС счет на 1,9 млн. леев (налог, пеня и штрафы).

Государственная налоговая служба (ГНС) провела проверку в отношении уплаты подоходного налога физическим лицом. По итогам проверки налогоплательщика обязали внести в бюджет внушительную сумму денег

-676 221 лей задолженность по подоходному налогу;

-659 334 лея - пеня;

-544 077 лей - штрафы.

Итого: Около 1,88 млн. леев обязательств перед бюджетом.

Из материалов проверки следовало, что в 2018 году гражданин (истец) купил дом и участок земли в Кишиневе за 280 000 евро (около 5,4 млн. леев по тогдашним ценам). Оплата должна была производиться в рассрочку до 2020 года. В 2019 году налогоплательщик уступил долг некой строительной компании. Строительная фирма, приняв долг, обещала продавцам дома вместо денег по 200 кв. метров жилья в строящемся доме. Инспекция, проверила уступку долга и установила, что уступка не отражена в бухгалтерии строительной фирмы, принявшей долг.

Применив косвенные методы оценки доходов, инспектора пришли к выводу, что у налогоплательщика были скрытые доходы для покупки недвижимости, а все действия по уступке долга, не более чем схемы ухода от налогов.

Итоги проверки: взыскать налог, штраф и произвести принудительное взыскание. Истец обжаловал решение ГНС. После того как его жалоба была отклонена, истец обратился с иском в суд. В судебном заседании он потребовал отменить решение ГНС и аннулировать штрафы.

Аргументы налогоплательщика (истца).
1. Истец утверждал, что сделка купли-продажи проводилась по нестандартной схеме. Он платил не «живыми» деньгами прямо сейчас, а через уступку долга. Долг перед продавцами дома перешел к некой фирме (строительная фирма SRL), это предприятие обещало рассчитаться с продавцами дома квадратными метрами в новострое.

2. Истец потребовал вызвать свидетеля, чтобы подтвердить реальность сделки, но налоговая это проигнорировала.
3. Деньги на покупку это не доход за 2018 год, а накопления с 2006 года. В числе доходов: переводы из-за границы; личные банковские депозиты (в долларах США). Истец также утверждал, что до сделки он продал квартиру за 43 000 евро.

Инспектора ГНС посмотрели только выписки за проверяемый период, полностью проигнорировав «финансовую историю» человека за 10 лет.

Аргументы ГНС (ответчика).

1. Уступка долга не проведена по учету! ГНС провела встречную проверку в бухгалтерии строительной фирмы, на которую перевели долг покупателя по цессии. (Control prin contrapunere). Инспекция изучила бухгалтерию за 4 года (с 2018 года по 2022 год). В учете не оказалось ни займов, ни задолженности, ни договора о принятии долга от истца.

Подписанный договор уступки не имеет веса, так как он не подтвержден в официальном бухучете предприятия-участника.

2. 01.02.2019 года продавцы дома подписали у нотариуса декларацию, где черным по белому написано: «обязательства покупателя по оплате исполнены в полном объеме». На основании той же декларации с дома снято запрещение в Кадастре.

3. Подобного рода нотариальные заявления даются под уголовную ответственность за их содержание. Следовательно, продавцы подтвердили, что расчет полностью состоялся (a avut loc achitarea completă). Значит, у покупателя деньги физически были. А раз они были и покупатель не доказал их легальное происхождение в этом периоде, значит был доход, который не был задекларирован и с которого не оплачивался налог.

4. Отдельно представитель ГНС отметил, что по закону (ст. 226.15 НК), у налогоплательщика было 45 дней на представление доказательств. Все, что принесено позже этого срока или «дорисовано» в процессе спора, не должно приниматься во внимание.

Чтобы разобраться в деле суд вызвал свидетеля.

Он рассказал, что в 2018 году представлял продавцов по доверенности при продаже дома с участком в Кишинёве за 280 000 евро. Покупатель (истец по нынешнему спору с Налоговой инспекцией) пообещал рассчитаться «в ближайшие дни» - и пропал. Он перестал отвечать на звонки, избегал контакта.

Некоторое время спустя вместо покупатель предложил «альтернативу» — 400 кв. м в будущем доме в Кишиневе, который взялась возвести некая строительная фима.

В 2019 году стороны оформили договор цессии. Строительная компания (SRL) взяла на себя долг, продавцам дома было обещано по 200 кв. м. в новострое. По словам свидетеля в итоге на момент судебного разбирательства дом не построен. Деньги не переданы. Недобросовестный покупатель избегает контактов и выплат.

Свидетель подтвердил, что цена дома составляла 280 000 евро — именно такая сумма указана в договоре купли-продажи. При этом ни одной выплаты произведено не было.

Он также пояснил, что давал нотариальное заявление для того, чтобы юридическое лицо могло принять на себя долг покупателя. По его словам, сам покупатель тоже подтверждал, что не платил за дом.

Свидетель уточнил, что долг был передан строительной компании, и договор цессии остается действующим. В эту компанию он предоставил договор купли-продажи.

Отвечая на вопросы, он пояснил, что действовал именно как представитель продавцов по доверенности. При подписании договора цессии он предоставил эту доверенность, однако считает, что в тексте договора по ошибке не было прямо указано, что он действует от имени продавцов дома. Он признал, что ознакомился с договором цессии поверхностно и считает это технической ошибкой.

Также он отметил, что нотариальное удостоверение его заявления было сделано по просьбе истца (налогоплательщика), чтобы запустить процесс передачи долга и для заключения договора цессии.

Иными словами, свидетель признался, что подписал у нотариуса декларацию о полном расчете только для того, чтобы «протолкнуть» договор цессии на фирму. Он называет это «технической ошибкой».

Заслушав стороны, суд постановил иск отклонить и обязал истца выплатить налог и штрафы.

Показания свидетеля суд отклонил, как противоречащие его же собственной подписи. Из материалов дела установлено, что 6 сентября 2018 года стороны подписали договор купли-продажи дома с землей по цене в 280 тыс. Евро. Оплата должна была производиться в рассрочку до 6 сентября 2020 года.

В тот же день 6 сентября 2018 года истец подписал расписку в соответствии с которой он обещал вместо цены договора передать продавцам по 200 кв.м. в новострое в Кишиневе.

Суд отклонил расписку как доказательство, поскольку 1 февраля 2019 года продавцы дома, через своего представителя, подписали у нотариуса расписку, что по сделке произведена полная оплата, покупатель выполнил свои обязательства по сделке и с недвижимости можно снять запрещение в Кадастре.

В отношении долга на налогам суд встал на сторону Налоговой службы.

1. В деле есть нотариально заверенная декларация о том, что обязательства исполнены (achitarea completă).

2. Против покупателя не предпринимается никаких мер со стороны продавцов по взысканию долга в размере 280 тыс. Евро.

3. В учете строительной фирмы нет договора об уступке долга.
 

Следовательно, все показания про «уступки долга» и «расписки на метры» — это попытка уйти от налоговой ответственности.

Суд пришел к выводу, что определенный расчет между сторонами все-таки имел место. Продавцы выразили согласие на снятие запрета в Кадастре с продаваемого дома. Ни один продавец в здравом уме не подпишет бумагу о получении 280 000 Евро и не снимет запрещение с дома, если реально не получил ни копейки денег.
Свидетельские показания суд назвал «неубедительными».

Относительно происхождения денег суд пояснил следующее. Из анализа представленных истцом банковских оборотов следует, что в период 2006–2007 годов он получал несколько международных переводов из-за пределов Республики Молдова. В период 2008–2011 годов истец и его супруга сняли значительные суммы наличных средств. Суд напомнил, что те, у кого на 1 января 2012 года были в наличии суммы более 500 000 леев, имели возможность задекларировать средства до конца 2012 года. Истец декларации о наличии у него соответствующих средств не подавал. Поскольку истец ничего не декларировал, значит, официально у него на тот момент денег не было. А раз он их снимал со счетов в 2008-м, то суд решил, что он их просто потратил «в иных целях» а не сэкономил для последующей покупки недвижимости. Сам по себе факт снятия денежных средств наличными со счета истца не означает автоматически, что истец сохранил эти средства в виде наличных сбережений.

Суд постановил отклонить иск как необоснованный и признал взыскание долга по налогам законным. Текст судебного решения позволяет сделать несколько выводов о налоговой и судебной практике по происхождению денег.

1. Если продавец недвижимости подписал нотариальную декларацию о том, что полная оплата произведена (пусть даже которой и не было), для Налоговой службы покупатель стал обладателем суммы указанной в декларации. Логика такова: подписана декларация - деньги выплачены. А если уплачены, значит, они у покупателя были. Остается проверить их происхождение.

2. Ссылки на старые переводы из-за границы могут не сработать, если налогоплательщик не фиксировал средства в спецдекларации в период «налоговой очистки» 2012 года.

3. Внимание к бухгалтерии контрагента. В данном случае текст решения суда прямо говорит - пустой баланс строительной фирмы - доказательство фиктивности сделки.