03
12 2019
298

Договор купли-продажи недвижимости признан недействительным по решению суда. Налоговые последствия для продавца

В октябре 2014 г. два предприятия заключили между собой договор купли-продажи (в рассрочку) животноводческого комплекса. На второй день после удостоверения сделки покупатель обратился в Кадастровый офис для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

Кадастровый офис принял документы и зарегистрировал право собственности покупателя в Реестре недвижимости. Однако покупатель нарушил свои обязательства по оплате за недвижимость и между сторонами возник хозяйственный спор. Продавец обратился с иском в суд. В мае 2018 г. договор купли-продажи признан недействительным.

Пока между предприятиями шел судебный процесс, Государственная налоговая служба провела налоговую проверку предприятия-продавца. В ходе проверки сотрудники ГНС установили, что предприятие-продавец нарушило свои налоговые обязательства в связи со сделкой купли-продажи комплекса.

ГНС обвинила предприятие в занижении сумм дохода, полученного от предпринимательской деятельности за 2014 г. Продавцу предписывалось оплатить в бюджет налоги и штрафы на сумму более 6 млн. леев и следовало включить доход, полученный от продажи комплекса, в декларацию формы VEN 12.

Юристы предприятия обратились с предварительным заявлением в ГНС и, получив отказ в пересмотре решения, обратились в суд. В ходе судебного заседания юристы потребовали аннулировать акт проверки и освободить предприятие от налоговой ответственности, предоставив суду следующие аргументы:

1. Договор купли-продажи комплекса предусматривал, что покупатель произведет оплату по частям. Стороны оговорили график оплаты и закрепили его в договоре. Покупатель свои обязательства не выполнил. В итоге предприятие-продавец осталось без недвижимости и без оплаты, покупатель успел зарегистрировать свое право собственности в Кадастре. Директор предприятия-продавца предлагал менеджерам покупателя расторгнуть сделку по взаимному согласию, но руководство покупателя отказалось расторгать договор. Действия покупателя вынудили продавца обратиться в суд с иском в суд и признать сделку недействительной.

2. ГНС было известно о возникновении спора и о ситуации вокруг спорной недвижимости. Предприятие-продавец предупредило ГНС.

3. Заключив договор купли-продажи, предприятие-продавец не получило оговоренные денежные средства и при этом лишилось собственности. Объект договора: животноводческий комплекс не был передан покупателю в порядке, предусмотренном законодательством. Продавец не провел инвентаризацию проданной недвижимости. Акт приема-передачи составлен формально. Содержание акта не совпадает с реальным положением дел и не соответствует данным бухгалтерского учета. Недвижимость и ее составные части находятся на учете продавца.

4. В конце 2014 г. суд наложил арест на спорную недвижимость. Арест наложен до вынесения окончательного решения по спору вокруг недвижимости. Пока шло рассмотрение хозяйственного спора, в отсутствие окончательного решения суда, не представлялось возможным установить, кто из двух субъектов является реальным собственником спорной недвижимости.

Представители ГНС иск не признали и продолжали настаивать на законности санкций. Районный суд, заслушав стороны дела, удовлетворил требования истца, аннулировал акт ГНС и освободил предприятие от оплаты штрафных санкций, приняв за основу тот факт, что договор купли-продажи признан недействительным.

Сотрудники ГНС обжаловали решение суда в апелляционном порядке. Апелляционная палата мун. Бельц (АП), отменила решение суда первой инстанции и постановила отклонить иск предприятия к ГНС.

Юристы предприятия обратились с кассационной жалобой в Высшую судебную палату (ВСП), обратив внимание инстанции на то, что окончательным решением, вступившим в силу, договор купли-продажи 2014 г. признан недействительным со дня его заключения. Следовательно, ни о каком обязательстве по оплате НДС не может идти речь – правовые основания отсутствуют.

Рассмотрев жалобу и ознакомившись с материалами дела, ВСП окончательно отклонила иск предприятия и признала законными действия ГНС. Коллегия ВСП обосновала положениями ст. 8 ч. (2) п.п. f), h), i), d), e), положениями ст. 108 ч. (1), (3) и положениями ст. 189 ч. (1), (2), (3) НК.

Так, ВСП установила, что в результате проверки, проведенной на предприятии, ГНС потребовала от фирмы оплатить в бюджет налоги и платежи на сумму порядка 6,47 млн леев. Предприятие привлечено к налоговой ответственности за то, что оно не включило в облагаемый доход прибыль от операции по отчуждению недвижимого имущества. Основой для возникновения обязательства является договор по продаже животноводческого комплекса на сумму 350 тыс. евро.

Из материалов дела установлено, что предприятие-покупатель зарегистрировало право собственности на недвижимость на следующий день после удостоверения договора. Следовательно, у предприятия-продавца возникли налоговые обязательства.

Датой поставки считается дата регистрации недвижимости на имя покупателя в Реестре недвижимого имущества (ч. (1), (3) ст. 108 НК), а договор купли-продажи животноводческого комплекса является основой для возникновения налоговых обязательств.
Налоговое нарушение состоит в занижении и недекларировании дохода, полученного от операции поставки недвижимого имущества, и установлено на основании информации от кадастровых органов о том, что право собственности зарегистрировано на покупателя, а не на фирму продавца.

Поскольку регистрация права собственности проведена на второй день после заключения сделки, на основании ст. 108 НК предприятие-продавец несло обязанность рассчитать свое налоговое обязательство и задекларировать подоходный налог, полученный от передачи недвижимого имущества.

Налогоплательщик нарушил положения ч. (2) и ч. (3) ст. 108 НК, поскольку в октябре 2014 г. он не задекларировал поставку недвижимого имущества, что привело к занижению сумм НДС.
ВСП отклонила аргументы юристов фирмы о том, в мае 2018 г. договор купли-продажи, заключенный в 2014 г., признан недействительным. В контексте спора ВСП пояснила, что признание договора недействительным не освобождает продавца от выполнения налоговых обязательств, предусмотренных ст. 108 НК.

Районный суд принял неверное решение, освободив фирму-продавца от уплаты налогов по причине того, что договор купли-продажи стал недействительным. Также следует отделить хозяйственный спор о признании сделки недействительной от спора административного.

Между предприятием-продавцом (налогоплательщиком) и ГНС возник спор административного характера. Налогоплательщик обратился в суд с требованием проверить законность действий налоговых служащих. Суды проверяют законность решения ГНС на момент его принятия. Обстоятельства, возникшие после того как налоговый орган оштрафовал предприятие (аннулирование договора в суде), не могут повлиять на ситуацию, которая сложилась на момент принятия решения о штрафе.

С учетом вышеизложенного, иск предприятия был отклонен. ВСП поддержала выводы коллег из АП и признала действия ГНС законными. Штрафные санкции в отношении предприятия-продавца оставлены в силе.

0 comentarii

Doar utilizatorii înregistraţi şi autorizați au dreptul de a posta comentarii.