09
09 2021
414

Перепродажа квартиры по доверенности. Налоговые и правовые риски

Государственная налоговая служба провела тематическую проверку выполнения налогоплательщиком обязательств по уплате подоходного налога. В соответствии с информацией ГНС, налогоплательщик в 2012 г. произвел отчуждение квартиры по цене в 32 тыс. евро, а полученный от продажи доход не был задекларирован. Инспекторы составили акт о правонарушении и оштрафовали налогоплательщика, который подал жалобу на решение ГНС, а после того, как жалоба была отклонена, обратился в суд.
 
В суде истец пояснил, что в начале 2012 г. он продал свою квартиру. Покупатели зарегистрировали свое право собственности в органах Кадастра, а затем выехали на постоянное место жительства в США. Перед отъездом покупатели выдали продавцу доверенность на распоряжение квартирой. Осенью 2012 г., действуя в качестве представителя по доверенности, истец продал квартиру. Реальную стоимость продажи квартиры (32 тыс. евро) стороны сделки закрепили в расписке. В судебном заседании истец утверждал, что в ходе проверки не был учтен главный факт – эта денежная сумма не осталась в распоряжении истца, а была передана продавцам жилья, от имени которых он действовал по доверенности.
 
В 2019 г. истец связался с бывшими собственниками квартиры, проживающими в США, и потребовал подтверждения обстоятельств сделки. Собственники подтвердили, что получили деньги, составив нотариально заверенное заявление. Их подписи под заявлением удостоверены нотариусом в США. Документ апостилирован и переведен на государственный язык.
 
Представители ГНС пояснили суду, что доверенность, на основании которой продавалась квартира, не была предоставлена в ходе проверки.
 
Спор продолжился в ВСП, которая постановила, что в материалах дела имеются существенные противоречия, которые не могут быть разрешены в кассационной инстанции.
 
  1. В материалах дела отсутствует основной документ – договор, по которому истец продал квартиру в качестве представителя, на основании которого составлена расписка о получении 32тыс. евро.
 
  1. Доверенность, на которую ссылаются в своих решениях предыдущие инстанции, отличается от документа, приложенного к материалам дела.
 
  1. Главной ошибкой налогоплательщика является то, что он не предоставил в ГНС всю информацию. Во избежание спора, ему следовало предоставить копии доверенности и договоров купли-продажи, на основании которых он действовал. Сокрытие информации привело к возникновению спора. С учетом вышеизложенного, дело предстоит рассмотреть заново.
 
Следует отменить, что любая сделка, в которой одна из сторон выступает по доверенности, всегда содержит на порядок больше рисков, чем сделка, при которой стороны заключают договор лично.
 
Кроме того, следует отменить, что с 1 марта 2019 г. вступил в силу Закон о модернизации Гражданского кодекса №133/2018 (ГК). С введением в действие изменений, правила составления и отмены доверенностей претерпели существенные изменения.
 
Основные изменения можно свести к следующим:
- законодатель исключил правило, в соответствии с которым срок действия доверенности не может превышать трех лет. В редакции ГК от 1 марта 2019 г. исключены статьи о сроках доверенностей. В практике нотариусов есть случаи, когда доверенности удостоверяются на срок и более 3-х лет.
 
- до 1 марта 2019 г. в ГК действовало правило, что доверенность, составленная без указания срока действия, действительна один год. В новой редакции ГК, если в доверенности не указан срок ее действия, она действительна в течение 3-х лет со дня ее составления (ст. 376 ГК).
 
Заключая сделку по доверенности, есть несколько основных рисков, о которых следует помнить.
  1. Доверенность, на основании которой действует представитель (к примеру, продает недвижимость), может быть в любой момент отменена. Иными словами, собственник продаваемой недвижимости может в любой момент отозвать полномочия своего представителя.
Как избежать подобного риска? Логичным и простым способом представляется обратиться к нотариусу, который удостоверил соответствующую доверенность и выяснить, не отменен ли документ. Однако, в нотариальной сфере действует правило о тайне совершения сделок. По просьбе посторонних лиц информация о той или иной доверенности не предоставляется. На практике вопрос решается телефонным звонком от нотариуса, к которому обратились стороны для совершения сделки, к тому нотариусу, кто удостоверил доверенность, либо стороны обращаются для совершения сделки к тому же нотариусу, который и заверил доверенность.
 
При введении в действие изменений в ГК предполагалось, что Правительство РМ. создаст Реестр доверенностей – единую систему, в которой будут отражаться данные обо всех доверенностях, удостоверенных нотариусами, местными органами и консульскими учреждениями. В настоящее время Реестр, как и многие другие электронные нововведения, предусмотренные модифицированным ГК, находится в стадии разработки. 
 
Также доверенность теряет свою силу и в случае смерти того, кто ее выписал. Если собственник жилья скончался, открывается наследственная процедура и никакие действия по продаже его жилья невозможны.
 
 
  1. При составлении доверенности следует точно сформулировать полномочия представителя: описать недвижимость, которая должна быть продана или приобретена (указание адреса и кадастрового номера). Особенно это касается доверенностей на распоряжение земельными участками – документы на их продажу не составляются, если в доверенности не указан кадастровый номер.
 
  1. Есть и другие неписанные правила, которые следует учесть при составлении текста: в доверенности на продажу недвижимости следует указать право представителя на получение денег, причитающихся от продажи недвижимости. Если это право прямо не указано, сделка может не состояться. Если доверенность предполагает заключение договора ипотеки, получение кредита и в сделке с недвижимостью будет участвовать банк, рекомендуется запастись образцами документов у сотрудников банка.
 
  1. Если доверенность выдается нашими согражданами, проживающими за рубежом, то для ее составления желательно обращаться в молдавское консульство; как правило, местные нотариусы не знают, как правильно сформулировать полномочия представителя. Если доверенность удостоверена иностранным нотариусом, то подобный документ придется не только перевести, но и апостилировать (за исключением стран, с которыми у Молдовы имеется договор о взаимной правовой помощи, к примеру, Румыния, Украина, Россия и большинство стран СНГ). От одного государства к другому отличается и процедура, и государственные органы, наделенные правом апостилировать документы.
 
К примеру, в США таким правом наделены государственные секретари соответствующего штата. Есть государства ЕС, которые в отношениях с Молдовой обходятся без апостилирования документов. Так, Федеративная Республика Германия производит легализацию документов для использования в Молдове в соответствующих судах.
 
Учитывая все вышесказанное, при заключении любой сделки рекомендуем учитывать положения действующего законодательства (как гражданского, так и налогового), соответствующего вашему конкретному случаю, поскольку, как известно, знание освобождает от ответственности.

0 comentarii

Doar utilizatorii înregistraţi şi autorizați au dreptul de a posta comentarii.